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          扎心!湖州樓市調控這十年,滿滿都是套路,簡直心力憔悴

          扎心!湖州樓市調控這十年,滿滿都是套路,簡直心力憔悴

          從1998年住房買賣真正成為產業起,
          中國的樓市走過黃金十年。
          樓市進入白銀時代后,地產調控成為經年話題。
          今天和豆腐花一起
          看樓市調控這十年
          湖州到底經歷了什么!


            1998年住房改革制度落實到地方,投資的大勢隨之席卷全國。全國對房地產的開發投資完成額約2118億元,在其后的10年間,這個數字飛速增長近10倍。
            2003年,房地產行業更首度被認為“國民經濟發展的支柱產業”之一。由于城市土地的稀缺性,房屋價格被持續推高。此時湖州樓市處于起步階段,在售的房子,像陽光城、星海名城、竹翠園在那時候最搶手的。
            2004年,星海名城在售價格為2200元/㎡左右,已經貴到大家無法接受,現在是不是覺得是白菜?


            在全球金融危機的背景下,中國樓市出現了10年大拐點,量價齊跌。為進一步鼓勵普通商品住房消費,國務院辦公廳12月21日發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的意見共13條,被業內稱為“國13條”。4萬億出 臺之后,加上地方政府配套工程一共大約有20萬億,房價才止跌企穩,最后逐步創出新高。


            2010年1月10日,國務院出 臺“國十一條”,嚴格管理二套房貸款。4月17日,新國十條出 臺,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。自此,各地限購政策紛紛出 臺,以及上海和重慶房地產稅試點。這被號稱是史上最嚴的房地產調控政策。
            房價下調,前提是湖州經歷了大漲!

            2010年淺水灣首開,均價6300元/㎡,同天開盤的還有西西那提和天際,我清楚的記得淺水灣一個號都叫到400塊,樓市熱的發燙。



            2012年,國務院發出通知要求,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。
            2012年初在調控政策之下,湖州樓市悲觀情緒蔓延,于是開發商紛紛采取以價換量的方式以度過寒冬樓市回暖。從7月開始漲價趨勢較為明顯,總體上看2012年湖州全年房價先抑后揚,總體下降。

            2014年8月開始,全國70個大中城市新建商品住宅價格,同比增速開始出現負數。2014年9月30日央行出 臺房貸新政,“930”房貸新政是之前信貸政策的全面松綁。有利于刺激大量需求入市,尤其是改善型需求。新政出臺后,全國各地樓市皆迎來成交高峰。



            這一年,湖州樓市"頭輕腳重"、先抑后揚。上半年樓市疲軟。轉入下半年隨著限貸解綁、央行降息、公積金新政等各利好政策的落地,湖州樓市在降價潮中開始有所回暖。

            2014年湖州市商品房銷售預售證共65+2-1張(注釋1),總預售面積2002335㎡,較2013年同比下降10.33% 。其中住宅面積為1382371㎡(共11786套商品房),較2013年同比下降13.53%,商業面積、辦公以及其他面積(注釋2)為619964㎡(2014年未推出辦公用房),同比2013年上漲約57.17%。


            上升中的庫存無疑是2015年房地產市場的一個熱議點。中央多次提出要化解房地產庫存,提出“鼓勵房地產開發企業適當降低商品住房價格”。2016年春節前,央行下調首套房首付比例,非限購城市首套首付最低兩成。全國樓市進入新一輪瘋漲,湖州各家樓盤在售價格一天一漲,更有甚者一小時一漲,一次又一次刷新漲價記錄!創造了史上最強漲價潮。


            2016年,湖州市區新建商品房簽約33509套,較2015年增加 12691套,同比上漲60.96%;市區新建商品房成交面積312.97萬平方米,同比上升53.09%;市區新建商品房成交金額245.03億元,同比上升55.79%。無論是成交量、成交面積、還是成交金額,都刷新歷史最高記錄。



            2015年5月以來,房地產市場態勢逐步向好。 8月,周邊一二線城市限購紅利外溢,迎來年度第一個成交高峰,刷新近5年單月最高成交記錄。時至10月,樓市成交量達4979套,再次刷新近5年單月最高成交記錄。隨著年底最后一波契稅補貼優惠倒計時, 12月成交量4010套。

            其中,市區新建商品住宅簽約20487套,成交面積248.37萬平方米,成交金額192.67億元,均刷新歷史最高記錄。


            2016年春節過后,湖州樓市陷入漲價的狂歡中。周邊城市不停的限購、限購升級……杭州、蘇州、上海、南京、嘉興、金華……就剩下湖州沒動靜。


          從2007-2017年
          沒有相關數據支撐
          但是可以選擇一個小區
          星匯半島




          2008年初    3950元/平方米
          2017年    約8800元/平方米



            縱觀湖州樓市10年調控,不難發現樓市調控呈現出周期性,即逢3年一波調控。在這個周期范圍內遵循著這個模式:房價暴漲——調控收緊——房價下跌——調控放開——房價暴漲——調控收緊——房價下跌……,每一輪調控放開都會迎來價格上漲,但是調控10年,房價卻翻了幾番。
            湖州的房價越調越漲,豆腐花經歷湖州樓市沉浮10年,猛然發覺,這么多年在湖州走過最長的路就是樓市調控的套路。
            如今,2017年,調控收緊的周期又來了,這一年開發商基本會橫盤。但是,當限購限貸取消之后呢?會不會又迎來新一輪暴漲,可以看到的是,一旦政策放松,肯定還會上漲。
            但是,這次的調控政策跟往屆又有所不同。我們看看目前密集調控政策出 臺的各大城市,幾乎可以看到整個國家層面調控的決心。


            “房子是用來住的,不是用來炒的”截止目前已有40余城或地區出 臺樓市調控政策。中國樓市有著自身特色:是政策主導的樓市。如果調控一直持續呢?萬一調控結束后,庫存去掉后,接下來會不會是房產稅?



            ※對于剛需:
            如果是剛需,抓緊時間上車。等跌價是不可能了,看看周邊的地王,看看這一年湖州土地拍賣的瘋狂,一切都應該明白了。只要資金鏈別太緊張,政府每次打 壓樓市都是房價相對穩定的階段,可能都是上車的好機會。
            ※對于投資客:
            豆腐花提醒,本次調控與之前10年完全不同,十分罕見。在全國去庫存樓市量價齊升后,地方政府接二連三出 臺調控措施,如打地鼠一般按壓熱點城市,多管齊下,控制房價過快上漲,入市投資需謹慎。不過價格再6000-7000之間的房子完全可以入手,如歲金時代、愛家華城單身公寓。


            對于2017下半年,業內人士看法大不同
            下一輪漲勢會更加兇猛
            在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上,任志強的核心論斷是:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。為了躲避貨幣貶值,我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面,政府打 壓樓市,房企不再拿地,致使庫存告急。政府調控房價或者房價向下,開發商就會謹慎拿地,一旦以后庫存不夠或者政策放開,需求就會爆發式增長。雙重 夾擊下,只要政策放開,或者說庫存到了某個臨界值,房價就會如火山一樣噴發,無法抑制。
            房產稅正在出來的路上
            第一步“拍地王,拉房價”,消滅一線城市周邊的庫存,第二步“調控限購限貸”,引一線城市之水解全國四五線城市之渴!
            一旦“去庫存”成功,就會迎來了“去庫存”的目的——“去庫存”只是手段,目的是“房產稅”!

            對的,現在終于看明白了吧,醉翁之意不在酒,“房產稅”才是最終的歸宿。不過也沒什么可怕的,因為“房產稅”是早晚的事,想想,土地都賣光了,政府靠啥吃飯,肯定是靠存量房的“房產稅”嘛。

          本文為0572綜合整理,數據參考湖州透明售房網、房產超市網、搜房網、新浪樂居、行政服務中心等。






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